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Mietrecht

Zur (Un)wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln


Die Frage, ob und in welchem Umfang vom Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, ist eines der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Aufgrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung der vergangenen Jahre berufen sich viele Mieter auf die Unwirksamkeit der sog. Schönheitsreparaturklauseln. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, die einen „starren“ Fristenplan beinhalten, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam sind. Ein starrer Fristenplan enthält eine Renovierungspflicht des Mieters nach Ablauf fest vorgegebener Fristen. In den Mietverträgen finden sich dann Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „innerhalb“ (vgl. u.a. BGH WM 2004, 463). Gleiches trifft auf die sog. Quotenklauseln/Abgeltungsklauseln zu. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen (u.a. BGH, Urt. v. 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06 in: WM 2005, 677).

Unwirksam sind neben „starren“ Fristenplänen auch sog. „Farbwahlklauseln“ (BGH, Urt. v. 18. Juni 2008, Az.: VIII ZR 224/07) oder vorformulierte Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen (BGH, Urt. v. 5.04.2006, Az.: VIII ZR 152/05). Ebenfalls unwirksam ist die Schönheitsreparaturklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen …“, denn diese Klausel kann aufgrund ihres Wortlauts „ausführen zu lassen“ auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden (BGH, Urt. vom 9.06.2010, Az. VIII ZR 294/09).

Mit Urteil vom 13.01. 2010 (Az.: VII ZR 351/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln feststellen lassen können.

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