Ist der Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichtet?

Eine Pflicht des Mieters zur Endrenovierung bei Auszug aus der Wohnung besteht nur, wenn dies wirksam zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter lediglich zur besenreinen Übergabe der Wohnung verpflichtet.

In der Vergangenheit hat sich der Bundesgerichtshof mehrfach mit der Frage beschäftigt, ob und wie eine Verpflichtung der Endrenovierung wirksam vereinbart werden kann. Er wies darauf hin, dass „starre“, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklauseln gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind (BGH, Urteil vom 12. September 2007, Az.: VIII ZR 316/06). Bereits mit Urteil vom 5. April 2006 (Az.: VIII ZR 106/05) hatte der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs entschiedenen, dass „starre“ Formularklauseln zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen nicht wirksam sind.

Ist die Endrenovierung allerdings individualvertraglich vereinbart, so kann sich der Mieter nicht auf die Unwirksamkeit der Regelung berufen. Eine derartige Vereinbarung kann auch nachträglich, z.B. im Übernahme- oder Übergabeprotokoll, geschlossen werden.

Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass beim Zusammentreffen von (unwirksamen) „starren“ Formularklauseln zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Ein- oder Auszug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht, die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unterliegt noch die Vereinbarung gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst wird.

Fazit: Dem Vermieter wird daher empfohlen, eine gesonderte Regelung zur Endrenovierung im Übergabeprotokoll zu vereinbaren. Verpflichtet sich der Mieter zur Endrenovierung, so muss er beim Auszug vollständig renovieren, und zwar auch dann, wenn die im Mietvertrag enthaltene Endrenovierungsklausel unwirksam ist.

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