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Mietrecht

Achtung: Kurze Verjährungsfrist der Schadensersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Wohnung


Wird die Wohnung durch den Mieter nicht in ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, muss der Vermieter schnell handeln. Denn die Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB). Dazu gehören Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen, unterlassener Schönheitsreparaturen und die unterlassene Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Es war früher umstritten, ob die Frist frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt oder – im Falle der vorherigen Rückgabe – auch schon vor Mietende. Mittlerweile ist höchstrichterlich klargestellt, dass die Verjährung des Ersatzanspruchs des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache auch dann mit dem Zeitpunkt der Rückgabe beginnt, wenn der Mietvertrag erst später endet. Dafür, dass die kurze Verjährung nicht vor Beendigung des Mietvertrages zu laufen beginnt, lässt sich weder aus dem Wortlaut des Gesetzes noch dem Zweck entnehmen, meint der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2006, Az.: VIII ZR 123/05).

Diese Entscheidung ist für Vermieter äußerst wichtig. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass selbst durch die Klausel im Abnahmeprotokoll, dass die „Arbeiten zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum ….. (Vertragsende) auszuführen“ sind, keine Stundungsabrede enthält, aufgrund derer die Verjährung der Ersatzansprüche gehemmt wäre.

Vermietern ist daher dringend zu empfehlen, den Rückgabezeitpunkt genau zu dokumentieren und bei der Fristberechnung zu beachten. S ist genau abzuwägen, ob die Wohnung bereits vor Vertragsende zurückgenommen wird. Denn ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Rückgabe der Wohnung besteht in der Regel nicht.

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Wichtiger Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen und persönlichen Information. Er kann die individuelle Beratung und Beurteilung der Sach- und Rechtslage des konkreten Einzelfalls nicht ersetzen. Der Autor übernimmt auch keinerlei Gewähr und keine Haftung, die aus einer Verwendung der bereitgestellten Informationen resultieren. Der Autor gibt weder rechtliche noch steuerrechtliche Empfehlungen, mit denen eine Mandatsbeziehung begründet wird. Dessen ungeachtet sind sämtliche Informationen mit größter Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen erhoben und weitergegeben worden.

(Stand: 15. Januar 2020)

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