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Mietrecht

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln in Gewerbemietverträgen


Die Frage, ob und in welchem Umfang vom Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, ist eines der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Aufgrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung der vergangenen Jahre berufen sich viele Mieter auf die Unwirksamkeit der sog. Schönheitsreparaturklauseln. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, die einen „starren“ Fristenplan beinhalten, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam sind. Ein starrer Fristenplan enthält eine Renovierungspflicht des Mieters nach Ablauf fest vorgegebener Fristen. In den Mietverträgen finden sich dann Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „innerhalb“. Gleiches trifft auf die sog. Quotenklauseln/Abgeltungsklauseln zu. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen. Unwirksam sind neben „starren“ Fristenplänen auch sog. „Farbwahlklauseln“. Ebenfalls unwirksam ist die Schönheitsreparaturklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen …“, denn diese Klausel kann aufgrund ihres Wortlauts „ausführen zu lassen“ auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden.

Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass mangels gesetzlicher Regelung über die Schönheitsreparaturen Wohn- und Gewerberäume diesbezüglich gleich zu beurteilen sind. Aus der vereinzelten Privilegierung des Wohnraummieters kann nicht der Schluss gezogen werden, dass in der Gewerberaummiete ein geringerer Schutzbedarf besteht. Eine allgemein geringere Schutzbedürftigkeit des Gewerbemieters ist auch nicht erkennbar (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 8.10.2008, Az.: XII ZR 84/06; BGH, Urt. v. 6.4.2005, Az.:XII ZR 308/02).

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